부동산 시장의 뜨거운 감자였던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 다가오는 2026년 5월을 끝으로 종료될 것이 확정되면서 시장이 술렁이고 있습니다. 정부는 매물 유도를 위해 한시적으로 중과세를 면제해 주었으나, 예정대로 유예가 종료되면 세 부담이 이전보다 2배 가까이 늘어날 수 있는데요. 특히 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 계획이 있다면, 세금이 급격히 늘어나는 시점과 절세 전략을 반드시 미리 파악해야 합니다. 오늘은 다주택자 양도세 중과 종료와 관련된 핵심 정보들을 상세히 알려드릴게요.
1. 양도세 중과 유예 종료일과 세금 계산 기준일
현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지입니다. 많은 분이 계약일과 잔금일 중 언제까지 팔아야 혜택을 받는지 헷갈려하시는데요. 세법상 양도 시기는 원칙적으로 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 따라서 2026년 5월 9일 이전에 매매 계약을 체결했더라도, 잔금을 치르는 날이 5월 10일 이후가 된다면 유예 혜택을 받지 못하고 중과세율이 적용됩니다. 매도를 고민 중이라면 잔금 처리 기간을 넉넉히 고려해 상반기 내에 매매를 마무리하는 것이 중요합니다.
종료 확정일: 2026년 5월 9일 (이후 양도 시 중과세 적용)
판단 기준: 계약일이 아닌 '잔금 청산일' 기준
세율 변화: 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택자 이상은 30%p가 가산됩니다.
2. 중과세 부활 시 세금 차이: 실질적인 부담액 비교
유예 기간과 종료 이후의 세금 차이는 상상을 초월합니다. 중과세가 적용되면 단순히 세율만 높아지는 것이 아니라, 3년 이상 보유 시 주는 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택까지 완전히 사라지기 때문입니다. 예를 들어 양도 차익이 5억 원인 3주택자가 유예 기간에 팔면 일반 세율이 적용되어 세금을 대폭 아낄 수 있지만, 종료 후에는 지방소득세를 포함해 최고 82.5%에 달하는 세율이 적용될 수 있습니다. 사실상 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하므로 '세금이 2배'라는 말이 현실이 되는 것입니다.
구분
유예 기간 내 매도 (현행)
중과 부활 후 매도 (예정)
적용 세율
기본세율 (6 ~ 45%)
기본세율 + 20~30%p 중과
장기보유특별공제
보유 기간에 따라 최대 30% 적용
적용 불가 (0%)
세 부담 체감
정상적인 양도세 납부
기존 대비 약 1.5배 ~ 2배 급증
3. 매도 순서에 따른 절세 전략: 어떤 집부터 팔까?
다주택자에게 가장 중요한 원칙은 '가장 비싼 집을 마지막에 파는 것'입니다. 양도세는 마지막에 남은 1주택이 되었을 때 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문인데요. 중과 유예가 종료되기 전인 2026년 5월 이전에 양도 차익이 적은 주택이나 비선호 지역의 주택을 먼저 정리하여 주택 수를 줄여야 합니다. 이렇게 주택 수를 미리 줄여놓으면, 나중에 가장 가치가 높은 1주택을 매도할 때 거주 요건 등을 충족하여 최대 12억 원까지 비과세 혜택을 노려볼 수 있습니다.
전략 1: 차익이 적은 물건부터 유예 종료 전에 매도하여 주택 수 축소
전략 2: 조정대상지역 외 주택을 먼저 매도하여 중과 대상에서 제외
주의사항: 최종 1주택 비과세 보유 기간 재기산 규정(리셋) 여부를 반드시 재확인하세요.
4. 매수자가 안 나타날 때? 증여를 통한 대안 찾기
부동산 경기 침체로 유예 기간 내에 매도가 어려울 것 같다면 가족 간 증여가 대안이 될 수 있습니다. 증여세가 발생하더라도 향후 중과세 폭탄을 맞는 것보다 유리할 수 있기 때문입니다. 특히 배우자나 자녀에게 증여하면 취득가액이 증여 시점의 시가로 높아지기 때문에, 나중에 가족이 해당 주택을 팔 때 양도 차익을 줄이는 효과가 있습니다. 다만, 증여 후 10년 이내에 매도할 경우 이월과세 규정이 적용되어 절세 효과가 사라질 수 있으므로 반드시 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
방법
특징
주의사항
부부 공동명의
양도소득 분산으로 과세표준 하락
취득세 등 추가 비용 발생
자녀 증여
세대 분리 시 주택 수 분산 효과
증여세 부담 및 10년 이월과세
임대사업자 등록
특정 조건 충족 시 중과 배제
의무 임대 기간 및 임대료 상한 준수
5. 2026년 하반기 부동산 시장 전망과 대응
전문가들은 2026년 5월 유예 종료를 앞두고 상반기에 급매물이 쏟아질 것으로 예측하고 있습니다. 세금 부담을 피하려는 다주택자들이 가격을 낮춰서라도 매도하려 할 것이기 때문입니다. 반대로 매수자 입장에서는 이 시기가 저점 매수의 기회가 될 수 있지만, 5월 이후에는 매물이 잠기면서 거래 절벽이 올 가능성도 큽니다. 따라서 본인의 자금 사정과 보유 주택의 입지를 냉정하게 판단하여, 보유할 가치가 있는 똘똘한 한 채를 남기고 나머지는 유예 기간 내에 정리하는 과감한 결단이 필요한 시점입니다.
시장 흐름: 2026년 초부터 매도 물량 증가 예상
세무 상담 필수: 개별 주택의 취득 시기와 지역에 따라 세금이 천차만별이므로 세무사 상담은 필수입니다.
정책 변동성: 선거 등 정치 일정에 따라 유예 연장 가능성도 거론될 수 있으나, 확정된 종료일에 맞추는 것이 안전합니다.
마무리하며
지금까지 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 관련된 핵심 내용들을 알아보았습니다. 2026년 5월 10일부터는 자칫하면 수익의 절반 이상을 세금으로 내야 하는 엄중한 상황이 올 수 있습니다. '나중에 팔지 뭐'라는 안일한 생각보다는, 지금부터 보유한 주택들의 가치를 평가하고 매도 순서를 정해 세무 전문가와 함께 최적의 시나리오를 짜보시길 바랍니다. 오늘 알려드린 정보가 여러분의 소중한 자산을 지키는 데 큰 도움이 되었기를 바랍니다.
