2026년 5월 9일로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면, 그다음 날인 5월 10일부터는 단순히 세율 몇 퍼센트가 오르는 수준이 아닙니다. 세금 계산 방식 자체가 완전히 바뀌면서 실질적인 세액이 2배, 많게는 그 이상으로 폭등할 수 있는데요. 많은 분이 가장 궁금해하시는 '실제로 내 지갑에서 나가는 돈이 얼마나 차이 나는지' 구체적인 시뮬레이션 수치와 함께 상세히 알려드릴게요.
1. 세액 차이를 만드는 결정적 요인: 세율과 장특공
중과세가 무서운 이유는 크게 두 가지입니다. 첫째는 기본세율에 20~30%p를 더하는 징벌적 세율이고, 둘째는 장기 보유에 따른 혜택인 장기보유특별공제(장특공)를 단 1원도 해주지 않는다는 점입니다. 유예 기간에는 10년을 보유했다면 양도 차익의 20%를 깎아주고 시작하지만, 중과가 부활하면 이 공제가 0원이 되어버립니다. 이 두 가지가 결합하면 양도 차익이 클수록 세금은 기하급수적으로 불어나게 됩니다.
유예 기간 내 매도: 일반세율(6~45%) + 장기보유특별공제 적용(최대 30%)
중과 부활 후 매도: 중과세율(기본+20~30%p) + 장기보유특별공제 배제
지방소득세 영향: 양도세의 10%가 추가로 붙으므로 실제 체감 세율은 최대 82.5%에 달합니다.
2. 양도 차익 5억 원일 때 실질 세액 비교 (3주택자 기준)
가장 흔한 사례인 양도 차익 5억 원, 10년 보유한 3주택자를 가정하여 계산해 보겠습니다. 유예 기간 내에 팔면 약 1억 원 중반대의 세금이 나오지만, 중과가 부활하면 세금이 3억 원을 훌쩍 넘기게 됩니다. 말 그대로 세금으로만 2억 원 가까이 더 내야 하는 상황이 벌어지는 것입니다.
비교 항목
유예 기간 내 매도 (현재)
중과 부활 후 매도 (5/10 이후)
양도 차익
5억 원
5억 원
장기보유특별공제
1억 원 (20% 적용)
0원 (적용 불가)
과세 표준
4억 원 (기본공제 제외 등)
5억 원
적용 세율
40% (기본세율 구간)
70% (기본 40% + 중과 30%p)
최종 산출 세액
약 1억 3,500만 원
약 3억 1,000만 원
핵심 체크: 동일한 아파트를 팔아도 매도 날짜 하루 차이로 약 1억 7,500만 원의 수익이 사라질 수 있습니다.
3. 보유 기간이 길수록 손해액이 커지는 이유
중과세는 오래 보유한 사람일수록 더 가혹합니다. 15년 이상 보유하여 장기보유특별공제 최대치인 30%를 받을 수 있었던 물건이라면, 중과 부활 시 상실되는 공제 혜택이 어마어마하기 때문입니다. 3.1% 금리의 청약통장 이자나 몇백만 원의 임대 수익과는 비교도 안 되는 거대한 금액이 세금으로 증발합니다. 따라서 오래된 우량 매물일수록 반드시 유예 기간 내에 매도하거나, 증여 등의 방법을 통해 취득가액을 높여두는 전략이 필요합니다.
15년 보유 시: 차익의 30% 공제 혜택이 통째로 소멸합니다.
복리 효과의 파괴: 수십 년간 쌓아온 자산 가치 상승분의 절반 이상을 국가가 가져가게 됩니다.
매도 우선순위: 장특공 혜택이 큰 '오래된 주택'부터 매도 타이밍을 잡아야 합니다.
4. 중과세 부활 전 반드시 확인해야 할 3가지
억 단위의 세액 차이를 피하려면 지금 바로 본인의 보유 주택 상태를 점검해야 합니다. 특히 2026년 상반기는 매도 물량이 겹치면서 잔금 처리가 늦어질 수 있으므로 시간적 여유를 두어야 합니다. 또한 본인의 주택이 조정대상지역에 포함되는지 여부를 다시 한번 확인하세요. 비조정대상지역 주택은 중과세 대상이 아니므로 상대적으로 여유가 있지만, 서울 주요 지역 등 조정대상지역 주택은 단 하루의 오차도 허용되지 않습니다.
체크리스트
확인 사항
대응 전략
잔금 지급일
2026년 5월 9일 이전인지
계약서 작성 시 잔금일 명시 및 단축 협의
조정대상지역
보유 주택 소재지의 규제 여부
비조정지역 주택은 일반세율 적용 확인
주택 수 계산
분양권, 입주권 포함 여부
세무 전문가를 통해 정확한 주택 수 산정
마무리하며
지금까지 다주택자 양도세 중과 종료 후 세액 차이를 구체적인 사례로 알아보았습니다. 단순히 '세금이 좀 오르겠지'라고 생각하셨다면, 오늘 살펴본 2배 이상의 세 부담 수치가 상당히 충격적이실 겁니다. 2026년 5월이라는 데드라인은 생각보다 빨리 다가옵니다. 소중한 재산권 행사를 위해 지금부터 매도 계획을 세우거나, 세무 상담을 통해 증여나 용도 변경 등 본인에게 가장 유리한 탈출 전략을 마련하시길 권장해 드립니다.
